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誰也沒想到，公攤正在由內向外的進行消失了，因為不少城市已經開始不斷涌現出第四代住宅了，而且已經不是停留在紙面上，而是直接開始面世了，而且是從土拍端就在做的，之前還覺得廣州得房率130%算比較夸張了，而看到成都的第四代住宅項目后，發現人家的得房率最高可以做到200%了，這個項目是采用了錯層的設計，可以說每家每戶都有自己的花園，70%的贈送率，只要79平就可以得到140平的使用面積了，而現在這種住宅的最大特點就是高得房率和大露臺了，可以說對之前的老房子是直接的降維打擊了。

因為都不用發文取消公攤了，現在直接用新產品住宅把公攤給干掉了，比如像武漢來說，某個城建項目，118平的項目直接贈送了37平的面積，不僅有花園還有大陽臺，可以說直接跟市場上160平的戶型匹配了，廣州也是最高能做到140%的得房率，100平的戶型就有140平的使用了，還有像深圳的新房項目，過往基本都是75%左右的得房率，最近的話也有項目能做到近100%的得房率了，而根據不完全的統計數據來看，現在全國有超28個城市出臺了第四代的住宅政策了。

而且不不止是一線城市，很多二三線城市其實都已經出臺了相關政策了，所以大家也可以感受到第四代的住宅確實已經全面來襲了，因為現在要穩住地價，但是房企又不愿意積極拍地，只能從建面的角度去做動作了。而且從賣地方面來看，房企投資已經連續三年出現下滑了，去年百強房企新增土地貨值為2.2萬億元，同比降幅是31%，尤其是投資金額來看呢。

跟2020年的高峰期相比已經是下跌了76%了，而且現在行業現在也更加集中了，10強房企中新增貨值就占到了62%，可以說還是靠頭部的企業在支撐拿地大盤。而1剛過去的12月，在市場持續定調止跌回穩以及核心城市不斷拿出好地塊出讓的背景之下，重點監控的30家房企才實現了近1500億的投資金額，拿地金額連續兩個月出現了較大幅度的回升，而且現在一二線城市成為房企們的拿地首選了，三四線繼續持續無人問津的狀態了，就像越秀地產、濱江集團等拿地都全部集中在一二線了。因為從拿地方面來看，24年的拿地格局依然是國央企主導，多地的城投托底，民營房企持續萎靡的情況，而現在大家其實更多關注的還是深圳和上海的動向了，因為今年的政策必然是會圍繞北上深去開展的。

而過往樓市重新發力也是深圳和上海開始的，從樂有家的數據來看，12月深圳新房網簽了6769套，依然是去年第二高的成交量，而且是9月之前月成交量的三倍之多了，并且新房的成交均價再次突破了5萬一平了，而從二手來看，12月深圳二手也沖破了8000套的榮枯線，達到了8282套，在四季度的強勢拉動之下，深圳24年全年的二手網簽量也達到了5.44萬套。所以，無論是新房還是二手房來說，從年度對比來看，今年四季度的這些成交量，已經有了止跌企穩的苗頭和趨勢了。

當然，是不是說明現在樓市已經回暖了嗎，當然還沒有完全穩了，因為北上廣深這類城市是不缺購買力的，最終決定的其實還是對市場的信心和預期，咱們剛需的就業、收入和穩定性是今年能不能完全讓市場企穩的關鍵因素，因為只有大家手上有錢并且敢于去消費了，才可能改變心里的預期，而從之前高層會議定調來看，是強調了外部環境變化帶來的不利影響加深，咱們現在經濟允許仍然是面臨了不少困難和調整，主要還是國內需求不足，因為老特已經歸來了，明年會是他大展身手的一年。

所以在這種形勢一下，從去年四季度之后，我們已經發現包括貨幣政策、樓市政策都在大幅度的轟油門了，而公積金存量利率在昨天也正式下調了25個基點，也預示著今年還會有比較大力度的降準和降息了，因為針對房地產的表述上，用了持續用力推動房地產市場止跌回穩，就是一天不企穩，政策就會繼續出下去，直到市場到了穩定的局面。

當然，過去咱們依靠大基建去拉動就業和經濟復蘇，那時候的背景是大量農民進城后的購房、醫療、教育需求等，在房產金融屬性不斷上升的作用之下，剛需和炒作雙重疊加，大量貨幣進入了房地產的池子中了。但是現在的情況，大家也都清楚，供求關系之前已經定性過是失衡的，供應嚴重過剩，哪怕是一線城市都有供大于求的矛盾存在， 而三四線就更加是庫存堰塞湖的狀態了，這也意味著大量城市的庫存還需要消化，這些城市房價想起來的可能性幾乎為零，而沒有增值空間和預期城市的房子，對所有購房者來說就是像車子一樣的消費品了，那行情想熱起來也是非常困難了，也就意味著超發出來的貨幣放不進去這些城市的房產中了。

但是對一線來說，預期和信心依然是存在的，只是時間的問題，因為一天不穩住，政策就不會消停的，只是時間節點還需要繼續觀察，因為房地產的黃金時代肯定是過去了，而核心城市的核心住宅是具備保值增值的作用，但是想依靠炒房去賺快錢已經是不可能了，而且全國各個城市的分化、區域的分化甚至產品的分化將會繼續加速，因為咱們的人口紅利已經結束了，接下來每年出生人口必然都會逐步下降，這也意味著多數城市的庫存是沒辦法靠正常剛需購買去消化的，而日本的房價在經過長期調整之后呈現出了核心城市在貨幣通脹和需求作用之下繼續在高位上漲，而其他多數三四線城市，在人口持續流失之下，橫盤很多年，少數缺乏產業以及人口嚴重流失的城市則呈現房價白菜化的狀態，而核心城市的遠郊區也會有類似的價格結局。

所以，隨著這輪樓市的深化調控之下，越來越多過往不合理的規則都會悄然的消失了，而房價也會讓更多人能夠買得起、住得起，只是盡量不要抱著買房一夜暴富的心態了，現在就是讓你實現自住的局面，而不是說買房躺賺的想法。

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